Можно ли продать квартиру в ипотеке

Определяя, как продать квартиру в ипотеке, нужно знать все нюансы этого процесса. Если кредитно-финансовое учреждение разрешило провести сделку, тогда пошаговая инструкция позволит это сделать правильно, с соблюдение всех норм действующего законодательства.

Причины, по которым перед собственниками жилья, взятого в ипотеку, встаёт вопрос о его реализации, различны: кто-то потерял работу и не может вносить ежемесячные платежи, а кто-то наоборот – хочет её продать и купить другую в ипотеку. А может, присмотрел хороший дом и желает побыстрее избавиться от имеющегося объекта.

Важно! Права гражданина на эксплуатацию и реализацию ипотечной недвижимости отображены в ст. ФЗ №29 и 33. Если КФУ не давало своего согласия, то все права на объект переходят к кредитной организации.

Можно ли продать ипотечную квартиру вообще?

Рассмотрим здесь подробную инструкцию, как продать ипотечную квартиру. Осуществляется это одним из четырёх способов.

1Самостоятельная реализация

Продавец в обязан известить потенциального покупателя: продаваемый объект недвижимости относится к разряду залогового имущества, и, по сути, принадлежит банку, предоставившему ипотечный кредит. Если продавец не поставит в известность покупателя о таком обстоятельстве, то его действия вполне можно будет квалифицировать, как мошеннические. Если гражданин осведомлён относительно того, что понравившаяся ему жилплощадь не простая, а с обременением ипотекой, то алгоритм действий будет таким:

  1. Покупатель извещает КФУ, что имеет намерение выкупить залог.
  2. Банковские служащие, ответственные за проведение таких сделок, составляют предварительный договор купли-продажи, требующий обязательного заверения у нотариуса.
  3. Гражданин, желающий приобрести объект недвижимости, вносит одну часть суммы в банковскую ячейку для КФУ, а в другую – для продавца. То есть, подразумевается, что хранение денежных средств будет осуществляться в разных ячейках, поскольку сделка – трёхсторонняя.
  4. С реализуемого жилья банк снимает обременение.
  5. В Росреестре происходит оформление «полноценного» договора купли-продажи.
  6. Продавцы получают доступ к ячейкам.

2Досрочное погашение

Найти покупателя, согласного на покупку квартиру, находящейся в ипотеке, непросто. Досрочное погашение актуально при продаже недвижимости, не введённой в эксплуатацию. Квартиры в достраивающихся новостройках, востребованы, и люди, желающие их купить, часто закрывают глаза на то, что они являются залоговым имуществом. В любом случае, продавец должен сообщить организации-кредитору о том, что он имеет намерение продать квартиру, которая находится в залоге у банка. Это значит, что кредит будет погашен досрочно, чего очень не любят КФУ по понятным причинам. Но если финансовая организация дала своё согласие, то алгоритм действий будет таким:

  1. Определяется сумма, которую заёмщик должен вернуть банку.
  2. Составляется договор между продавцом и покупателем, нотариально заверяющийся.
  3. Все лица, населяющие жилплощадь, должны с неё выписаться. Это касается и несовершеннолетних граждан.
  4. Вносится денежная сумма, ровно в том размере, чтобы она могла погасить ипотеку.
  5. С объекта недвижимости снимается обременение.
  6. Право собственности переходит к новому владельцу (для переоформления необходимо обратиться в Регистрационную палату).

3Ипотечную квартиру продаёт банк

В данной ситуации, ипотечное жильё продаётся при прямом участии КФУ, которое занимается всеми организационными вопросами. И всё, что требуется от продавца – проставлять свои подписи на документах. Покупатель вносит требуемую сумму в ячейку, открытую на кредитно-финансовое учреждение, а разницу (при её наличии, для передачи продавцу) – в другую ячейку. После этого КФУ извещает Регистрационную палату о полной выплате кредита, и с квартиры снимается обременение.

Важно! Подобная схема для заёмщика невыгодна, потому что кредитор не имеет стремления продать объект недвижимости по хорошей цене, поскольку для него важно, чтобы кредит был полностью погашен. В некоторых случаях сумма долга тождественна стоимости квартиры, и, по сути, заёмщик остаётся без всего.

4Продажа долговых обязательств

Как продать квартиру другому гражданину, если она с обременением ипотекой? Заёмщик вправе предложить покупку своих долговых обязательств другому лицу: ипотека переоформляется на нового заёмщика, с которым финансовая организация заключает договор о переводе кредита. Примечательно, что такой способ достаточно популярен, поскольку жильё продаётся по приемлемой стоимости. Процедура переоформления максимально близка к стандартной, но сначала будущий собственник ипотечной квартиры должен предоставить банку требуемый пакет документов, доказывающий «чистоту намерений» и платёжеспособность. И если банк даст добро, то проводится оценка объекта.

Функцию покупателя может взять на себя и другой банк. Например, клиент «Сбербанка» решил избавиться от ипотечной квартиры по причине своей неплатёжеспособности, а «Газпромбанк» об этом узнал и хочет купить данный объект недвижимости, причём неважно с какой целью. Но наибольшее распространение получила другая ситуация, когда ипотечный кредит переводится в КФУ, предоставившее клиенту новый займ для погашения старого. Проще сказать, проводится перекредитование ипотеки, потому что заёмщику удалось найти финансовую организацию, предлагающую более низкий процент по кредиту, а это значит, что долг попросту переводится в КФУ, сумевшее предложить заёмщику более выгодные условия.

Важно! Обязанности по перерегистрации залога ложатся на финансовую организацию, а продавец лишь подписывает документ о переуступке долга. Но всякий банк даёт согласие на перекредитование, а большинство лояльных по отношению к клиенту КФУ, согласившихся на эту операцию, накладывают на него штрафные санкции, размер которых – астрономический.

Пакет документов

Продать квартиру, купленную в ипотеку, можно разными способами, но во всех случаях, помимо «личных», нужны и другие документы:

  1. Подтверждающие платёжеспособность.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Документ, свидетельствующий об отсутствии задолженности.
  4. Закладная по кредиту.
  5. Письменное подтверждение, что деньги, переведённые покупателем для погашения остатка по займу, зачислены.
  6. Подтверждение о снятии обременений.
Важно! Когда гражданин владеет объектом недвижимости менее трёх лет и ему удалось реализовать его по более высокой цене, то он должен заплатить 13%-ый налог, о чём его обязательно известят налоговые органы.

Сложности реализации жилья, приобретённого по военной ипотеке

Как продать квартиру, если она в гражданской («обычной») ипотеке теперь понятно, но что делать военнослужащим, ставшим участниками государственных программ? Ведь пока ипотечный кредит не погашен, объект находится в залоге и у КФУ, и у МО РФ. Обременение снимается либо в случае погашения задолженности, либо тогда, когда выслуга в рядах ВС РФ составит 20 лет. Военному, решившему реализовать ипотечную квартиру, необходимо изыскать денежные средства для погашения целевого жилищного займа, если он не хочет лучшие годы своей жизни посвящать армии. Многие выбирают первый вариант. Пошаговая инструкция выглядит так:

  1. Необходимо уведомить Росвоенипотеку и КФУ о намерении продать жильё.
  2. Размер суммы задолженности уточняется у кредитора.
  3. Имеющийся долг погашается.
  4. Следует подыскать покупателя.
  5. Обременение снимается, что должно быть подтверждено документально.
  6. Получить в Росреестре Свидетельство на право собственности.
  7. Далее недвижимость реализуется в обычном порядке.
Важно! Для частичного погашения задолженности разрешается задействовать материнский капитал, причём это касается как гражданской ипотеки, так и военной.

Продажа при разводе

В среде правоведов «ходит» шутка: ипотека надёжнее жены. Если верить статистике, то первые три года совместной жизни самые критические: распадается примерно 20% пар. Раздел имущества при разводе – неприятная процедура, особенно, если в его роли выступает жильё, взятое в ипотеку. При разводе супругов очень часто упускается из виду, что вносить платежи нужно ежемесячно, но бывшей семейной паре бывает не до этого, потому что она занята решением других вопросов.

Важно! Если платежи по ипотечному займу не будут вноситься более трёх месяцев, то КФУ, его предоставившее, вправе распорядиться объектом недвижимости по своему усмотрению.

Алгоритм действий зависит от конкретных обстоятельств:

  1. Сожительство, без регистрации брачных отношений. На сожителей Семейный кодекс не распространяется, и объект недвижимости остаётся человеке, на которого он оформлен. Чтобы второму незаконному супругу доказать, что он участвовал в погашении, придётся предоставить финансовые документы, подтверждающие этот факт.
  2. Был заключён брачный контракт. В нём чётко прописаны все пункты, и ипотека будет делиться так, как это обозначено в договоре.
  3. Супруги – созаёмщики. Самая распространённая ситуация и решений может быть минимум три: платить сообща; отказаться от жилья, передав все права на него бывшей половинке; продать объект и поделить деньги поровну (до выплаты займа или и после).

Тонкости продажи ипотечного жилья

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, по которой ещё не погашена задолженность перед КФУ? Также, как и во всех прочих случаях – исключительно с согласия КФУ. Потому что такой объект недвижимости является залоговым имуществом до того момента, пока долг перед банком не будет погашен на 100%. Каждый из супругов-созаёмщиков обладают одинаковыми правами, и на часть жилплощади, и на часть денежных средств, полученных после её реализации. Квартира, которая относится к разряду ипотечной недвижимости — это лишняя головная боль и дополнительные расходы для потенциального покупателя. Именно поэтому такие объекты недвижимости зачастую реализуются по стоимости ниже рыночной.

Важно! Когда на ипотечной жилплощади, выставленной на продажу, прописаны дети, то их нужно незамедлительно выписать. Потому что органы опеки имеют все основания для проявления нездорового интереса к родителям, якобы неспособным обеспечить детям достойные жилищные условия.

Возможные риски при продаже ипотечной квартиры

Можно ли продать квартиру в ипотеке без лишних треволнений для продавца? Можно, поскольку продающая сторона ничем не рискует до того момента, как с объекта недвижимости не снимется обременение. То есть, отобрать жилплощадь силой или обманом у него никто не может, а всё потому, что юридически она ему не принадлежит. Покупающая сторона рискует больше, особенно, если она совершает сделку при условии отсутствии одобрения со стороны банка. Бывает, что с ипотечного жилья снимается обременение, а продавец, уже получивший задаток, отказывается от своих обязательств, и не всегда осознанно, потому что могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства. Вот почему все важные вопросы следует решать при участии банка.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1, среднее: 5,00 из 5)
2019-03-11T07:48:54+00:00 Опубликовал |комментария 2

2 комментария

  1. Ольга 13.03.2019 в 13:48 - Ответить

    Возможно ли нам с мужем продать ипотечную квартиру, часть долга которой покрыта средствами материнского капитала?

    • Expert 13.03.2019 в 13:53 - Ответить

      Да Вы имеете такую возможность. Для реализации этой задачи Вам необходимо приобрести другую недвижимость, где будут выделены доли для ваших детей. В целом, сразу хочется предостеречь и посоветовать возложить решение данного вопроса на юриста, имеющего опыт в данной сфере, потому как ситуация не из простых.

Оставить комментарий

error:
Adblock
detector